La vie à deux : achat en « tontine » (clause d’accroissement) et occupation privative par l’un des tontiniers ? Cass. 1ère., 30-4-2025, n°23-16963

Résumé bref !

Deux concubins réalisent une acquisition immobilière (un appartement) en choisissant comme mode de détention du bien acquis la tontine ou clause d’accroissement.  

Ils se séparent. Un des deux tontiniers occupe, seul, le bien en question, suite à la désunion.

Est-il redevable d’une indemnité d’occupation ? Dans l’affirmative à qui ? 

La tontine, ce n’est pas de l’indivision (V. (Cass. 1re civ., 27 mai 1986, n° 85-10.031), on le sait depuis des arrêts datant de 1959 et de 1970, notamment (décision de la Cour de cassation)

Certes, mais peut-on trouver de l’indivision en tontine sur la jouissance du bien en question car les parties ont des droits concurrents de jouissance ?

Oui, cela a été décidé antérieurement (Cass. 1^e civ. 9-11-2011 n° 10-21.710) ;

Par suite, une indemnité d’occupation pourrait être due par l’occupant au non-occupant directement (jurisprudence en ce sens) ;

Est-ce automatique ou faut-il constater le fait que la jouissance commune et devenue impossible suite  la rupture ?

Il semblerait bien que la Cour de cassation exige des juges du fond qu’ils constatent, savoir :

• La jouissance privative de l’occupant, et l’impossibilité (ou incompatibilité ?) de jouissance « commune » ou indivise afin d’octroyer une indemnité d’occupation au non-occupant.

La Cour de cassation dans l’arrêt du 30-4-2025 sous analyse s’en remet aux juges du fond après avoir rappelé les règles applicables à ce genre de situations.

Résumé : la tontine, ce n’est pas de l’indivision, ET cependant, on peut y trouver de l’indivision en jouissance…, avec la problématique de la désunion ou rupture et d’une éventuelle indemnité d’occupation due par l’occupant « solo » au non-occupant sous les conditions rappelées ci-dessus !

💡 Une anticipation contractuelle est-elle possible, recommandée, lors de l’acquisition ?

V. Droit de la famille n° 7-8, Juillet-août 2025, comm. 107. Indivision – « Flou juridique autour de la clause de tontine pour les concubins séparés » – Commentaire par Sonia Ben Hadj Yahia